Nieuw kabinet, tijd voor een nieuwe hypotheek?

Eindelijk is er een nieuw kabinet en worden de plannen voor de komende regeerperiode duidelijk. Een interessant onderwerp bij een kabinetsformatie is altijd de hypotheek. Jouw hypotheek is waarschijnlijk afgesloten voor een veel langere periode dan een regeerperiode. Waarschijnlijk is die hypotheek ingegaan op een moment dat de plannen van de regering er anders uit zagen. Je eigen toekomstvisie kan er inmiddels ook anders uit zijn gaan zien.

Als we kijken naar hypotheken komen de volgende vragen regelmatig aan de orde:

• Heeft een aflossingsvrije hypotheek nog bestaansrecht, zie mijn blog van 20 oktober 2017.
• Wat gebeurt er nu weer met de renteaftrek, zie mijn blog van 30 oktober 2017.
• Zijn de hypotheken te hoog, lees hieronder meer.

en in de komende blogs:

• Wat voor invloed heeft de lage rente.
• Moet je oversluiten?

Deel 3, Zijn de hypotheken te hoog?

Het IMF en De Nederlandse Bank, DNB, vinden van wel maar in 2018 kan er niet meer geleend worden dan de waarde van de woning. Alle bijkomende kosten moeten dan uit eigen middelen komen. Voor een hypotheek van € 250.000 met Nationale Hypotheek Garantie, NHG, betekent dat ongeveer € 12.000 aan kosten. Nieuwe hypotheken moeten sinds 2013 volledig worden afgelost in dertig jaar waardoor de top van de hypotheek in een paar jaar eraf is.

Hier gaat het om

Waar maken het IMF en DNB zich dan zorgen over? Uit een nieuwe studie blijkt dat schulden sinds de financiële crisis van 2008 wereldwijd niet zijn gedaald, maar zijn toegenomen. Volgens het IMF zet dat een rem op de economische groei en wordt de kans op een nieuwe economische crisis vergroot.

Een rem op de economische groei omdat we minder geld zelf in ons huis steken? Volgens mij blijft er dan juist meer geld over om andere dingen te kopen waar we de economie mee stimuleren. Het IMF is bang dat we op de lange duur minder gaan uitgeven omdat we de hypotheek nog moeten aflossen. Dat laatste klopt wel maar daar hebben we dertig jaar de tijd voor. De rente die we betalen over deze hypotheek is erg laag en door de inflatie worden de maandlasten in verhouding steeds lager. Door de indexatie wordt huren alleen maar duurder.

in het jaarverslag over 2016 van DNB staat dat Nederland zelfs met een LTV, Loan To Value, van 100% per 1 januari 2018 aanzienlijk hoger zit dan andere landen. “Een verdere verlaging van de LTV-limiet naar uiteindelijk 90% is dan ook nodig om de financiële weerbaarheid van met name jonge huiseigenaren te vergroten en de huizenmarkt en economie stabieler te maken.”, aldus DNB. Recent heeft ook het Europees Comité voor Systeemrisico’s (ESRB) een aantal landen, waaronder Nederland, gewaarschuwd. De huidige maatregelen gaan niet ver genoeg en de risico’s worden onvoldoende geadresseerd.

Conclusie

Stel dat die LTV verlaagd wordt naar 90% en laten we het kopen van een starterswoning van € 150.000 vergelijken met het huren van zo’n zelfde woning voor, zeg maar, € 800. Starters moeten dus € 15.000 meer sparen voordat ze een woning kunnen kopen terwijl ze in die tussentijd op hogere maandlasten zitten vanwege de stijgende hoge huur. Als ze die woning konden kopen was de bruto maandlast € 535,- met de huidige rente, en daar krijgen ze nog belastingvoordeel over. Over dertig jaar hebben ze geen hypotheek en dus geen hypotheeklasten meer. Volgens mij bevordert een verdere verlaging van het LTV de financiële weerbaarheid van jonge huiseigenaren niet en komt er minder geld in de ecomie. Op korte termijn maar ook op langere termijn, want als minder mensen een huis kopen zijn er ook minder mensen die over dertig jaar geen woonlasten meer hebben,

Uit mijn adviespraktijk

Een aantal jaren geleden kwam er een jong stel van rond de 25 jaar naar mij toe met de wens om een huis te kopen. Ze woonden bij zijn vader in en wilden graag iets voor zichzelf maar hadden geen eigen middelen. Huren vonden ze te duur, voor sociale huur kwamen ze niet in aanmerking en bovendien moet je 8 jaar ingeschreven staan. Ik kon het toen nog zo regelen dat ze zonder eigen middelen een leuk starters appartement konden kopen.

Laast kwamen ze weer bij mij want ze wilden een huis kopen vanwege gezinsuitbreiding. Inmiddels zat er overwaarde in de woning omdat ze natuurlijk een deel hadden afgelost en omdat de huizen in waarde zijn gestegen. Door allerlei omstandigheden was het nog niet gelukt om veel te sparen maar doordat ze waarde in de woning hebben opgebouwd is het goed mogelijk om een nieuwe woning te financieren.

Als ze hun eerste woning niet hadden kunnen kopen omdat ze geen spaargeld hadden woonden ze waarschijnlijk nog bij zijn vader.

Hajo de Vries
Financieel Planner